Частые вопросы
До приватизации квартиры она принадлежит лицам, проживающим в ней на основании договора социального найма, подтверждением которого является ордер. После приватизации квартира переходит в собственность лиц, на которых осуществляется приватизация. Свидетельством права собственности является свидетельство о регистрации права собственности. Договор социального найма подразумевает только владение и пользование квартирой, в то время как право собственности помимо владения и пользования включает в себя еще и право распоряжения данной квартирой, то есть право продажи. Однако если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий и эта очередь ощутимо близка, то, не приватизировав квартиру, вы выиграете в метраже будущей квартиры.
В соответствии с текущим законодательством право приватизации квартиры предоставляется совершеннолетним жителям квартиры, постоянно в ней зарегистрированным и не реализовавшим свое право приватизации ранее. Приватизация квартиры может быть оформлена на одного из проживающих жильцов или на несколько человек с согласия всех совершеннолетних жильцов. Лицам, ранее участвовавшим в приватизации, повторно право оформления жилья в собственность не предоставляется. Жильцам, прописанным в приватизируемой квартире после 1991 года, право приватизации предоставляется только после подтверждения с предыдущих мест жительства о том, что они ранее квартиры не приватизировали.
Согласно ст.220 НК РФ определение размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство, либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, долей или доли в них, полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
Согласно п. 2 ст. 1155 ГК РФ, наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия. ГК устанавливает два способа восстановления пропущенного срока: 1) принятие наследства при условии нотариально заверенного согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство; 2) обращение с заявлением в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. В последнем случае необходимо предварительно обратиться к нотариусу для получения письменного постановления об отказе в совершении нотариального действия, то есть для получения отказа о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Следующий шаг – обращение в суд с исковым заявлением об установлении факта принятия наследства и признании права собственности в порядке наследования. В заявлении должно быть указано, что наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или иные уважительные причины пропуска срока. В случае наличия подобных уважительных причин указываются действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, к примеру, пользование недвижимым имуществом, оплата коммунальных платежей и т.п. В этом случае к заявлению должны быть приложены документы, свидетельствующие о его фактическом принятии.
Решение об уважительности причин пропуска срока для принятия наследства Гражданский Кодекс оставляет на усмотрение судьи. В случае принятия решения в Вашу пользу, решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности
Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 1 января 2016 года вступили в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. Теперь срок увеличится на 2 года и будет составлять 5 лет.
Кого освободят от налога с продажи.
В настоящее время от налога освобождены доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более.
Согласно новому закону это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в следующих случаях.
Продажа квартиры, полученной по дарственной от близких родственников (первая степень родства) или по наследству;
Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).
Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 %.
Как будет начисляться налог.
При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.
Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 3 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 2,1 млн рублей (3 000 000 * 0,7).
Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.
Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры.
Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.
Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:
разработки проектно-сметной документации;
расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
отделка и другие ремонтные работы.
Чтобы эти условия можно было использовать, для этого в договоре купли-продажи и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы.
Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.
Как рассчитывается налоговый вычет.
Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн рублей. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. Налог платится с остатка.
Например, при стоимости объекта в 2 млн рублей. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн рублей.
При продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:
Первый — для продавцов квартиры, то есть 1 млн рублей.
Второй предоставляется покупателям, и его сумма не превышает 2 млн руб.
Для нежилых помещений налоговый вычет меньше – всего 250 тыс. рублей.
Продажа приватизированной или подаренной квартиры.
Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн рублей.
Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной и потребовала значительных изменений в документации.
Что принесут новые правила.
По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.
Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.
Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.
Каковы налоги в случае переуступки прав на собственность?
Переуступку прав можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.
К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:
при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
при инвестиционном вложении для сокращения расходов.
В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.
Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор, уточнив, есть ли там пункт о переуступке прав.
Возможно совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.
В общей сумме Вы можете вернуть до 13% от стоимости жилья или земельного участка, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 000 000 рублей (т.е. вернуть Вы можете максимум 2 млн. руб. x 13% = 260 тыс. рублей).
Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется только однажды в жизни. Если право собственности на жилье возникло после 2013 года, налогоплательщик может получить повторный вычет в дальнейшем, если не израсходовал лимит в 2 000 000 руб. Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.
В случае приобретения жилья в ипотеку до 1 января 2014 года, подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов возвращается в полной мере, без ограничений. Если же жилье было приобретено с помощью ипотечных средств после 1 января 2014 года, то вычет по процентам ограничен суммой – 3 000 000 рублей (те. вернуть с ипотечных процентов Вы можете максимум 3 млн.руб. x 13% = 390 тыс.руб.). При покупке дорогого жилья часто бывают ситуации, когда сумма, возвращенная по ипотечным процентам, превышает возврат по непосредственному приобретению жилья. Для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа. По новому законодательству предел суммы процентов, с которых возможно вернуть вычет, составляет 3 млн. руб.
Если какая-то доля собственности оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получить налоговый вычет сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при условии получения им собственных доходов. Для правоотношений, возникших с 1 января 2014 года родители имеют право получить вычет за детей.
Куда обращаться:
Вариант 1. Для получения налогового вычета пакет документов подается вместе с налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ в налоговые органы по месту прописки. Налоговый инспектор рассматривает декларацию в срок до 3 месяцев, и даёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В течение месяца налоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению.
Вариант 2. Можно подать заявление на налоговый вычет работодателю. Преимущество данного способа - можно не ждать окончания налогового периода (текущего года). Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет, - уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, реализуя таким образом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работник предполагает сменить место работы, то надо иметь ввиду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий налоговый период (год) только один раз. То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию. С началом нового года для получения вычета у нового работодателя необходимо опять брать уведомление в налоговой инспекции. Еще одним минусом можно считать то обстоятельство, что работодатель прекратит удерживать налог с момента получения справки от налоговой инспекции, а чтобы вернуть налог за "упущенный" период, Вам придется подавать декларацию и заявление на вычет в следующем году. Если налогоплательщик официально трудоустроен у нескольких работодателей, согласно новой редакции налогового кодекса, он имеет право получать вычет у каждого из них.
Право на получение имущественного налогового вычета не имеет срока давности.
Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды.
Если у родителей или опекунов возникло желание продать, обменять или подарить квартиру, в любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. В подобном случае позаботиться о данном разрешении лучше всего заранее, прежде каких-либо действий, связанных с продажей недвижимости.
Необходимо обратиться в муниципалитет ( Старооскольский отдел Управления социальной защиты населения, расположенный по адресу: м-он Интернациональный , 15) по месту вашей регистрации и регистрации ребенка, получить подробную консультацию, собрать необходимые документы и узнать, в какие сроки вы можете получить разрешение на продажу вашей квартиры (и сможете ли вообще, в зависимости от вашего конкретного случая).
В дальнейшем, когда уже будет оформляться сделка купли-продажи квартиры, вы вновь приходите в орган опеки с ребенком (если ему уже исполнилось 14 лет) либо без него (если не исполнилось 14 лет), а так же со вторым опекуном (мужем, женой, даже если вы в разводе, но опекунами являетесь оба). Здесь вы заполняете заявление, которое подписываться вами (если ребенок малолетний) или ребенком (с 14 лет). Далее вам назначат дату выдачи готового разрешения.
Чаще всего органы опеки и попечительства идут на уступки при условии обмена квартир на подобную, в том же районе со схожими условиями и площадью. Кроме этого, доля ребенка в новой квартире должна быть абсолютно такой же, как и в прежней. Если площадь новой квартиры меньше, то доля ребенка автоматически должна быть увеличена в соответствии с прежним размером доли в старой квартире. Сделка по продаже недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние с 29.12.2015г. заверяется нотариусом.
Другие возможные ситуации — особенности.
Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:
§ Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
§ Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю. Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.
§ Когда новая квартира находится на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.
Материнский капитал используется для увеличения или улучшения существующей жилплощади:
§ покупка жилья в новострое;
§ покупка квартиры, дома, их частей в кредит (ипотеку);
§ самозастройка или реконструкция дома.
Согласно российскому законодательству, доступ к семейному капиталу возможен по исполнению второму, третьему, четвертому ребенку (если до этого услугой не воспользовались) три года. Согласно тому же закону в ряде некоторых случаев возможно и досрочное распоряжение капиталом (на приобретение жилья в ипотеку и т.п.).
Главной особенностью использования семейного капитала является то, что приобретаемая собственность должна быть разделена в равных долях на детей и родителей. Пока жилье еще не достроилось или оформилось на одного из родителей (строительство завершено менее, чем на 70%, квартира находится в залоге у банка, или сделка по ипотечному кредиту оформляется на конкретного человека и т.п.) — необходимо нотариально заверить обязательство, согласно которому после получения квартиры в собственность осуществят ее раздел на части.
Особенности приобретения жилья, находящегося в процессе строительства:
§ жилье должно быть готовой минимум на 70%;
§ жилье должно располагаться в границах РФ;
§ наличие заверенного обязательства о разделе квартиры в равных долях на всех членов семьи (мама, папа, каждый ребенок);
§ наличие фирмы, которая согласна работать с госучреждениями (ПФР, материнский капитал);
§ заявление в пенсионный фонд, который перечислит необходимую сумму на счет фирмы-застройщика, открытый в любом банке (деньги поступят на расчетный счет фирмы на протяжении последующих двух месяцев с момента регистрации заявления).
Особенности приобретения вторичного жилья
Чаще всего, к вторичному рынку обращаются те, кому нужно жилье, в котором можно жить сразу и берет его в кредит, поскольку далеко не каждый продавец может ждать несколько месяцев, пока ПФР перечислит оставшиеся средства. Поэтому для покупки жилья берут кредит, который потом погашается полностью или частично с учетов процентов по нему материнским капиталом.
Еще одним вариантом, без участия банков или кредитных компаний, возможна сделка по обмену жилья меньшей площади на большую с доплатой, если продавец может подождать пока будут сданы и зарегистрированы документы, подано заявление в ПФР, произведена выплата оставшихся денег.
Покупка жилья или его доли на кредитные средства
Для тех, кто приобрел жилье через банк возможно досрочное распоряжение материнским капиталом. После получения кредитных средств и заключения договора и акта приема-передачи, происходит оформление покупки в органах государственной регистрации, собираются все документы и справки, пишется заявление в ПФР.
7 самых важный вещей, которые вы должны знать перед покупкой дома
Покупка собственного дома – процесс ответственный и сложный, много всего нужно учесть и оценить, не забывая о главном. Поэтому мы составили для вас небольшой список-памятку важных факторов, на которые нужно обращать первоочередное внимание при покупке дома.
1. Узнайте причины продажи дома
Обычно, причиной продажи называют нейтральные факторы, не связанные с условиями проживания в доме – переезд в другой город, покупка другого более подходящего жилья или наоборот, необходимость денежных средств. К сожалению, это не всегда описывает полную картину. При покупке дома важно заранее узнать о всех подводных камнях и нюансах эксплуатации жилья. Ведь если какие-то причины заставляют предыдущих хозяев продавать свой дом и переезжать в другую местность, то скорее всего и для вас это тоже станет проблемой, которую придется разрешать по-возможности или приспосабливаться и подстраиваться под сложившиеся условия.
Сложнее всего, конечно, оценить возможные недостатки только что построенного, нового дома. Здесь вам поможет только мнение жильцов соседних домов – в целом о жизни в этом районе, уровне развития инфраструктуры. Если же продается жилой дом, то в общении с семьей, продающей его можно расспросить об их опыте эксплуатации дома. Обратите внимание, если на ряд вопросов не будет понятного, четкого ответа, возможно в этом и кроются истинные причины продажи: проблемные соседи, некачественная теплоизоляция и промерзание дома, проблемы с прочностью конструкций, неблагоприятная обстановке в районе и т.д.
2. Не забывайте: первое впечатление может быть обманчивым
Подбирая дом для покупки важно не попасть под влияние эмоционального восприятия в таком серьезном вопросе. Пусть даже вам понравились радушные хозяева и уютный дворик при первом посещении дома, не забывайте о рациональных факторах выбора дома.
Конечно, многое может повлиять на ваше настроение при осмотре дома, поэтому основными правилами в покупке недвижимости является сбор максимального количества информации об объекте. Здесь важно воспользоваться услугами риэлтора, ведь они ежедневно сталкиваются с продавцами и их советы будут важны для вас. Постарайтесь выделить немного времени, приехать к интересующему вас дому самостоятельно, без предварительных договоренностей и просто посмотреть на дом еще раз со стороны, без спешки оценить месторасположение, окружающую обстановку, свои ощущения и восприятие.
3. Оцените состояние конструкций строения
Большинство недостатков строения можно исправить в ходе эксплуатации, поэтому оценивая состояние дома уделите основное внимание не деталям, а собственно основе строения:
- осмотрите внимательно фундамент, желательно чтобы не было крупных трещин, материал фундамента сохранял целостность, не крошился, не сыпался, сохранял четкую геометрию линий без проседания на одну из сторон (проверьте линию фундамента по уровню)
- проверьте материал стен, не постеснявшись попросить хозяев дома показать, что из себя представляет основа под отделкой, проверьте прочно ли держатся навесные полки на стенах,
- внимательно присмотритесь к потолкам под крышей – нет ли подтеков, потемнений, свидетельствующих о протекании крыши во время дождя и снега.
4. Энерго-эффективность и удобство эксплуатации дома
Важный фактором комфортного проживания в доме, особенно в условиях российского сурового климата, является уровень энерго-эффективности строения, позволяющий поддерживать комфортную температуру в доме в любую погоду без непомерных затрат на отопление и кондиционирование. Даже если вы осматривает дом летом и нет возможности проверить работу системы отопления в деле, обратите внимание на мощность установленного оборудования и попросите у хозяев дома по возможности счета за отопление за прошлые зимы. Обратите также внимание на планировку дома – какие комнаты выходят на солнечную сторону, какие на северную и насколько это будет удобно для вашего уклада жизни.
5. Размеры и количество комнат
Увидев в первый раз дом бывает сложно сразу разобраться в планировке всех помещений, поэтому обязательно попросите у продавцов копию плана этажей с размеченными комнатами и их размерами. В спокойной обстановке детально разберитесь в количестве комнат, их размерах, оцените – насколько нюансы планировки подойдут вашей семье, какие решения по организации пространства в доме вы сможете сразу использовать, а что потребует реконструкции под ваши нужды.
6. Цена вопроса – во сколько оценивают продавцы и сколько реально стоит
Стоимость дома – это всегда вопрос индивидуальный, сложно вывести какую-то общую формулу, позволяющую оценить реалистичность называемой при продаже дома суммы. Для сравнения можно только сориентироваться на два фактора:
- цена подобных домов на рынке недвижимости вашей местности
- цена домов, находящихся неподалеку от рассматриваемого объекта недвижимости.
Исходя из сравнения этих двух сумм можно примерно составить мнение – не завышена ли цена относительно среднерыночной и не завышена ли цена по сравнению с продающимися соседними домами в том же районе. Заниженная цена также должна натолкнуть вас на ряд вопросов, на это могут быть весьма неприятные причины, которые будут выявлены после совершения сделки. Также здесь необходим совет и опыт профессионала-риэлтора.
7. Дополнительные расходы
Любой дом после покупки потребует доделок и дополнительных вложений на ремонт, помогающих сделать жилище комфортным именно для вас, с этим необходимо смириться. Но сумму дополнительных трат нужно примерно оценить еще до покупки и выбирая из нескольких вариантов домов, сравнивать именно конечную стоимость с учетом последующих доделок. Бывают варианты домов, радующие дешевой ценой, но требующие значительных вложений впоследствии. И чтобы не запутаться в реальной стоимости жилья, составляйте по каждому из рассматриваемых вариантов свой список дополнительных работ и его итоговую стоимость.