Покупка квартиры: как не попасть

Покупка квартиры для подавляющего большинства жителей России является самой дорогой сделкой в жизни. Вряд ли кому-то нужно объяснять почему, достаточно взглянуть на средние цены на жилье. Но при этом не каждый покупатель знает, что помимо высокой стоимости, эта сделка может стать еще и самой рискованной в жизни.

Квартирные махинации можно разделить на две группы. Первая – это выселение собственника с целью завладения его недвижимостью. Как правило, жертвами мошенников становятся незащищенные слои граждан – пенсионеры, инвалиды, а также алкоголики и наркоманы, обладающие собственной жилплощадью. В данных случаях мошенники входят к ним в доверие, и разными способами вынуждают подписывать документы, по которым следует, в лучшем случае, переселение в более дешевое жилье.

Вторая категория – это аферы при совершении сделок купли/продажи жилья. Как раз такие мошенники представляют большую угрозу и покупателям, и продавцам квартир, и именно о них пойдет речь в этой статье. Классический и наиболее распространенный вид мошенничества – это продажа квартиры лицом, которое не имеет на это права, то есть с помощью поддельных документов. Это и самый неприятный для покупателя вариант – когда выясняется, что деньги, нажитые непосильным трудом, отданы не настоящему владельцу квартиры. По закону продать квартиру, как, впрочем, и любую другую недвижимость, может только ее собственник. Используя современную технику – компьютеры, микроскопы, ламинаторы – злоумышленники в состоянии подделать практически любой документ, в том числе и генеральные доверенности, свидетельства о собственности, паспорта. В этом случае продать вам квартиру может человек, который, что называется, мимо проходил. Схема действия мошенников довольно проста: при подготовке к афере они изучают режим законного владельца квартиры, затем подбирают или похищают ключи, отключают сигнализацию, во время отсутствия хозяина устраивают "показы" потенциальным покупателям, а потом продают ее по поддельным документам. Причем покупателей может оказаться сразу несколько. Органам охраны правопорядка известны случаи, когда потерпевшими оказывались по 5-6 человек, "купивших" одну и ту же квартиру. Наиболее опасный период, когда подобные мошенники активизируются – лето, когда многие семьи полным составом отправляются на дачу и квартира остается без присмотра. Часто аферистам удается продать квартиру, когда владелец уезжает учиться или работать по контракту в другую страну, в длительный отпуск. Под угрозой находятся и владельцы арендных квартир: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не надо, "показы" можно устраивать практически в любое время. Стоит отметить, что далеко не всегда документы нужно подделывать, можно легко завладеть оригиналами паспорта и свидетельства о собственности.

Еще один способ мошенничества связан с сокрытием обременений, которые могут послужить причиной признания сделки ничтожной. Даже если вам действительно продает квартиру ее настоящий собственник, существует немало подводных камней, которые способны испортить жизнь добросовестному покупателю. Например, вы покупаете юридически чистую квартиру, в которой никто, кроме собственника не прописан. А через полгода в ваш уютный дом заявляется освобожденный уголовник, который прописан в этой квартире, и заявляет свои права на нее – согласия на продажу он не давал, и покидать отчий дом не намерен. Причина – фальшивая выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Проблемы юридически нечистой квартиры могут всплыть и спустя несколько лет после покупки, к примеру, может выясниться, что при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей. А теперь дети выросли и решили заняться восстановлением своих законных прав на эту квартиру.

Впрочем, объектом мошенничества может стать не только покупатель, но и продавец квартиры. Покупатель может на вполне законных основаниях спросить у покупателя, почему он хочет получить за свою квартиру именно такую сумму денег и попросить показать заключение эксперта. Как правило, если сделка проходит без участия профессионального риэлтора, заключения эксперта у продавца нет. В этом случае покупатель может заявить, что квартира его полностью устраивает, но он не хочет переплачивать лишних денег и договаривается о приглашении профессионального оценщика. Оценщик, состоящий в сговоре с покупателем, существенно занижает стоимость квартиры, и доверчивый продавец отдает квартиру, грубо говоря, практически даром.

Советы:

Универсальный совет, который поможет минимизировать риски любых типов мошенничества – это работа с крупным агентством недвижимости, зарекомендовавшим себя на рынке риэлторских услуг. Следующий свод правил позволит сильно снизить вероятность стать жертвой мошенников.

1. Как правило, в основе мошенничества лежат незнание и заблуждение жертвы. Поэтому, если вы решили продавать/покупать квартиру самостоятельно, не ленитесь заниматься самообразованием. Пригодиться может все, от Конституции, Уголовного кодекса и закона "О защите прав потребителей", до учебников типа "Как стать профессиональным риэлтором". Профессионалом, положим, вы не станете, но сможете повысить собственную осведомленность в вопросах операций с недвижимостью.

2. Стремиться постоянно понимать, что происходит и каковы последствия происходящего. Не бояться и не стесняться задавать вопросы и добиваться конкретных ответов. Если ответ на поставленный вопрос звучит размыто, или собеседник уклоняется от ответа в принципе, то самое время насторожиться.

3. Не верить словесным обещаниям, которые касаются важных вопросов. Все шаги, касающиеся сделки, должны быть задокументированы. Если вторая сторона "увиливает" от подписания расписок, договоров и т.д., то от такой сделки лучше отказаться.

4. Не бояться "на всякий случай" задавать вопросы квалифицированным специалистам . Некоторые детали сделки с недвижимостью по силам только профессионалам. К примеру, проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно очень сложно. Такую проверку могут провести в агентстве недвижимости.

5. Никогда не принимать ответственных решений в режиме реального времени. Сделка с недвижимостью – это не покупка продуктов, когда можно решить, что именно тебе нужно, прямо на месте. Как одна из сторон сделки, вы имеете полное право подумать над тем или иным вопросом, принимать решения без давления извне. Стоит помнить, что в условиях кризиса мошенники могут дать идеальное объяснение клиенту, почему действовать нужно быстро: во-первых, если затянуть, можно потерять на курсе, во-вторых, если затянуть, цена объекта снизится/увеличится. В кризис людьми проще манипулировать.

6. Насторожено относиться к предложениям с явно заниженной ценой. Даже если на вопрос о причинах столь низкой цены вам дадут убедительный ответ, к примеру, потому что хозяин уезжает жить за границу и продать квартиру нужно срочно и за любые деньги. Велика вероятность, что столь низкой ценой мошенники как раз и завлекают "доверчивых лохов".

7. Ну и наконец, если у вас возникают какие-либо подозрения насчет законности действий продавца/покупателя квартиры, не бойтесь обратиться с заявлением в правоохранительные органы. Как говорится, "лучше переБдить, чем недоБдить".